Specialisti nella compravendita
delle strutture ricettive

Vendiamo rapidamente il tuo hotel.

Al giusto prezzo, con discrezione
e senza tassazione della plusvalenza!

Non chiediamo anticipi o rimborsi spese,
ci paghi solamente ad obiettivo raggiunto.

Operiamo in tutta Italia risolvendo anche i casi più difficili.
Abbiamo le competenze per gestire con successo la vendita
anche in presenza di elevato indebitamento,
mutui incagliati e pignoramenti imminenti.

Non siamo dei semplici Agenti Immobiliari,
ma dei Consulenti Specializzati in grado di offrire
delle soluzioni a cui le Agenzie generiche non arrivano.

Contattaci serenamente,
ti garantiamo la massima riservatezza.

Ecco come operiamo:

La prima domanda che dobbiamo porci è: “Per quale tipologia di Potenziale Acquirente il tuo hotel può risultare interessante?”

La risposta dipende dalle dimensioni della struttura e dalle competenze richieste per gestirla: una struttura che offre un servizio B&B è infatti molto più semplice da gestire rispetto ad una che offre anche un servizio di ristorazione.

In base alle dimensioni della struttura, possiamo identificare i seguenti Acquirenti Target:

– la famiglia di albergatori/ristoratori;
– la catena alberghiera in fase di espansione sul territorio;
– il fondo di investimento immobiliare, che acquista per poi affittare ad un gestore, spesso identificabile in una catena di gestione alberghiera.

A parte i fondi di investimento immobiliari, che dispongono di grandi risorse economiche pronte per essere investite, le altre tipologie di Potenziali Acquirenti necessitano di una leva finanziaria per poter effettuare l’acquisto: il mutuo ipotecario o il leasing immobiliare.

Dall’inizio della pandemia le banche hanno smesso di finanziare il settore turistico. Nel momento in cui riprenderanno a farlo, utilizzeranno le massime cautele, attenendosi scrupolosamente alle normative bancarie, le quali prevedono che per ottenere un finanziamento finalizzato all’acquisto di un hotel debbano sussistere due fondamentali requisiti:

– un capitale proprio iniziale, denominato equity, calcolato in misura percentuale sull’importo della compravendita e pari al 30% per il mutuo o al 20% per il leasing;

– una storicità di bilanci dell’attività che attestino dei flussi di cassa appropriati a garantire il puntuale pagamento delle rate del finanziamento richiesto.

Solitamente, se da un lato è difficile trovare dei Potenziali Acquirenti che dispongano del 30% di equity, dall’altro è ancor più difficile trovare degli hotel dotati di bilanci della gestione allineati alle aspettative del mondo bancario.

Affinché una banca possa finanziare l’acquisto del tuo hotel, dovresti avere dei bilanci che presentino un MOL (Margine Operativo Lordo) pari ad almeno il 10% del prezzo a cui vorresti vendere. Questo indicatore misura infatti il cash-flow (flusso di cassa) che l’impresa produce ed è il dato che le banche considerano per valutare la sostenibilità delle rate del mutuo.

Se, nonostante il prezzo di vendita sia corretto, i conti non tornano, i motivi possono essere sostanzialmente due:

– i tuoi bilanci sono fatti in un’ottica di risparmio fiscale e non evidenziano la reale redditività dell’impresa;

– la tua azienda non sta performando adeguatamente, per vari motivi che dobbiamo analizzare e comprendere.

Qualunque sia la ragione per la quale i bilanci della tua gestione risultano inadeguati, alle banche non importa: il tuo potenziale acquirente non può ottenere il mutuo ed il tuo albergo rimane invenduto.

Nel primo caso dovrai rinviare la vendita e ti dovrai rassegnare, per almeno un paio d’anni, a tracciare ogni ricavo, al fine di produrre dei bilanci che consentano al tuo acquirente di ottenere il mutuo necessario per acquistare il tuo hotel.

Nel secondo caso dovrai pianificare delle azioni di marketing che portino, nel giro di un paio d’anni, la tua azienda a produrre una adeguata redditività.

In entrambi i casi è quasi sempre inutile continuare a sperare per anni che arrivi l’acquirente che dispone del capitale proprio necessario per acquistare senza ricorrere alla leva finanziaria del mutuo o del leasing.

Se vuoi liberarti subito dal peso di dover gestire il tuo hotel, la soluzione più vantaggiosa è quella di optare per una vendita graduale finalizzata a creare i presupposti necessari affinché il mondo bancario possa erogare il finanziamento destinato a completare l’acquisto.

Oggi si può vendere gradualmente in piena sicurezza grazie alla moderna metodologia Rent to Buy, della quale noi siamo i massimi esperti in Italia.

Una precisazione importante: il Rent to Buy non va confuso con l’affitto con riscatto, sono due cose totalmente diverse.

L’affitto con riscatto prevede una opzione di acquisto, mentre invece il Rent to Buy prevede un concreto impegno all’acquisto.

Inoltre, contrariamente a quanto in molti credono, il Rent to Buy non è una modalità di pagamento rateizzato, bensì un programma di acquisto graduale finalizzato ad allineare l’acquirente ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo ipotecario.

Documentati sull’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Qualora invece i tuoi bilanci risultino idonei ad ottenere l’immediata finanziabilità dell’acquisto, siamo a buon punto: non ci resta che trovare un acquirente che disponga del 30% di capitale proprio iniziale (equity) per accedere al mutuo ed acquistare il tuo hotel in modo tradizionale.

Per gli immobili ceduti da persone fisiche, la fiscalità risulta ottimale per il Venditore ed assai penalizzante per l’Acquirente, gravato dall’imposta di registro del 9%.

Per gli immobili ceduti da società invece, la è vendita assoggettata ad IVA, che per l’Acquirente non rappresenta un costo ma una partita di giro, gestibile peraltro con il meccanismo contabile denominato “reverse charge”.

In questo caso vanno male i Venditori, perché quasi sempre i valori dei cespiti iscritti nei bilanci, al netto degli ammortamenti effettuati, risultano molto più bassi rispetto al prezzo di vendita corrisposto dall’Acquirente: si genera così una plusvalenza, tassata secondo l’aliquota reddituale del soggetto cedente.

In questo caso alcuni commercialisti, non preparati come consulenti finanziari, consigliano al Venditore di vendere le quote societarie, non considerando però che le banche non finanziano l’acquisto delle quote societarie, che deve pertanto essere effettuato con capitale proprio!

Ora, se l’importo dei debiti della società sono molto elevati e vicini al valore attribuito dalle parti alla struttura alberghiera, l’acquisto delle quote societarie può essere un’ottima soluzione, fermo restando però che bisogna comunque risolvere il problema della plusvalenza, che solo uno sprovveduto accetterebbe di ereditare passivamente senza scontarla dal prezzo.

Se invece l’importo dei debiti societari è contenuto rispetto al valore dei beni ceduti, l’importo che l’acquirente dovrebbe corrispondere con capitale proprio risulta ovviamente elevato e proibitivo per la maggior parte dei potenziali acquirenti, che virano così su altre proposte che in questo momento abbondano.

Ecco perché moltissimi hotels restano invenduti per anni, anche riducendo nel tempo il prezzo richiesto.

I commercialisti preparati spiegano invece ai loro Clienti Venditori che oggi esiste una fantastica ed irripetibile opportunità: l’articolo 6-bis del D.L. 23/2020 Liquidità, così come convertito dalla Legge 40, prevede al comma 2, unicamente per i settori alberghiero e termale, la possibilità di rivalutare gratuitamente i beni in bilancio, azzerando di fatto la plusvalenza.

L’effetto di questa rivalutazione straordinaria è immediato, ma è subordinato al mantenimento nell’ambito dell’impresa dei beni rivalutati fino all’inizio del 4° esercizio successivo a quello del bilancio in cui la rivalutazione è stata eseguita, pena la perdita dei benefici fiscali.

Per quest’ultimo aspetto la maggior parte dei commercialisti boccia questa incredibile opportunità, mentre invece i più intelligenti e preparati bypassano il problema suggerendo di alienare l’hotel ricorrendo alla moderna metodologia di compravendita Rent to Buy, grazie alla quale si può iniziare a vendere subito posticipando però il rogito del numero di anni necessari per non perdere questi fantastici ed irripetibili benefici fiscali.

Per maggiori informazioni su questa materia, visita l’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Trattando solamente hotels, abbiamo un ricco database di Potenziali Acquirenti provenienti dalle più svariate regioni italiane.

Il più delle volte, quando acquisiamo l’incarico di vendita di una struttura ricettiva, sappiamo già a chi proporla.

Se ciò non bastasse, pubblicizziamo l’offerta tramite la nostra corposa mailing list e tramite i portali immobiliari, evitando però di rendere identificabile la struttura in vendita. I tuoi clienti, i tuoi dipendenti ed i tuoi fornitori non devono sapere che hai intenzione di vendere, salvo non sia tu a volerglielo dire.

A differenza delle Agenzie generiche della tua zona, che sperano di vendere il tuo hotel spargendo la voce agli albergatori vicini, noi puntiamo all’intera Italia, poiché la maggior parte degli imprenditori alberghieri sono disposti a spostarsi dove trovano un’opportunità di business interessante.

Tuttavia è necessario selezionare accuratamente i Potenziali Acquirenti, prequalificandoli dal punto di vista finanziario, professionale ed imprenditoriale, nonché valutando la loro reale motivazione all’acquisto.

Ad ogni nuovo Potenziale Acquirente richiediamo una visura camerale della società con cui intende effettuare l’acquisto, prendiamo le dovute informazioni e predisponiamo una L.O.I. (Letter of Intent) nella quale è previsto l’impegno a garantire la massima riservatezza sulle informazioni relative alla struttura in vendita.

Con questa procedura i Potenziali Acquirenti si auto-selezionano da soli  ed evitiamo di divulgare informazioni ed organizzare sopralluoghi laddove non sussistono i necessari presupposti per una positiva conclusione della vendita.

Il nostro focus mentale è sulla soddisfazione di chi ci incarica di vendere il proprio hotel e si aspetta da noi una vendita veloce al miglior prezzo finanziariamente sostenibile.

Per raggiungere questo obiettivo collaboriamo volentieri con tutte le altre Agenzie Immobiliari, anche se ciò comporta per noi la rinuncia a percepire qualsiasi commissione dall’Acquirente, il quale pagherà solamente l’altro Agente Immobiliare e non dovrà nulla a noi.

Così facendo ampliamo il bacino dei Potenziali Acquirenti per il tuo hotel, estendendolo anche ai Clienti delle altre Agenzie.

Pagando una sola commissione per la mediazione, puoi beneficiare del lavoro di più Agenzie da noi coordinate.

La Proposta di acquisto di una struttura alberghiera rappresenta una fase delicatissima della compravendita: se ben curata, previene il rischio di futuri contenziosi.

Noi utilizziamo proposte di acquisto personalizzate per ogni specifica compravendita, complete di una serie di clausole derivanti da un’esperienza che pochissimi hanno in Italia.

Se poi occorre affrontare la compravendita con il metodo Rent to Buy, con noi sei veramente al sicuro: siamo i massimi esperti in questa delicatissima materia.

Se vuoi toccare con mano la nostra competenza visita l’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Se vuoi affrontare una compravendita Rent to Buy in modo sicuro, affidati a noi.

I commercialisti, gli avvocati, i notai e gli agenti immobiliari tradizionali sono dei professionisti generici e non hanno la nostra competenza e la nostra pluriennale esperienza nella gestione della compravendita Rent to Buy.

La maggior parte di loro conosce solo l’affitto con riscatto ed il preliminare ad effetti anticipati, che rappresentano le due tipologie contrattuali da cui un venditore dovrebbe tenersi distante.

Il Rent to Buy è tutt’altra cosa e per realizzarlo correttamente servono dei professionisti specializzati e dotati di grande esperienza sulla materia.

Contattaci per una consulenza gratuita