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Specialisti nella compravendita
delle strutture ricettive

Vendiamo il tuo hotel in 6 mesi,
altrimenti dimezziamo le nostre commissioni.

Trattiamo solamente alberghi da 3 stelle in su.
Lavoriamo in tutta Italia e sappiamo attrarre
i potenziali acquirenti per il tuo hotel.

Ecco come operiamo:

La prima domanda che dobbiamo porci è: “Per quale tipologia di Potenziale Acquirente il tuo hotel può risultare interessante?”

La risposta dipende dalle dimensioni della struttura e dalle competenze richieste per gestirla: una struttura che offre un servizio B&B è infatti molto più semplice da gestire rispetto ad una che offre anche un servizio di ristorazione.

In base alle dimensioni della struttura, possiamo identificare i seguenti Acquirenti Target:

– la famiglia di albergatori/ristoratori;
– la catena alberghiera in fase di espansione sul territorio;
– il fondo di investimento immobiliare.

A parte i fondi di investimento immobiliari, che dispongono di grandi risorse economiche pronte per essere investite, le altre tipologie di Potenziali Acquirenti necessitano di una leva finanziaria per poter effettuare l’acquisto: il mutuo ipotecario o il leasing immobiliare.

In base alle normative bancarie, irrigidite dall’entrata in vigore dell’accordo Basilea 3, per ottenere un finanziamento finalizzato all’acquisto di un hotel devono sussistere due fondamentali requisiti:

– un capitale proprio iniziale, denominato equity, calcolato in misura percentuale sull’importo della compravendita e pari al 30% per il mutuo o al 20% per il leasing;

– una storicità di bilanci dell’attività che attestino dei flussi di cassa appropriati a garantire il puntuale pagamento delle rate del finanziamento richiesto.

Solitamente, se da un lato è difficile trovare dei Potenziali Acquirenti che dispongano del 30% di equity, dall’altro è ancor più difficile trovare degli hotel dotati di bilanci della gestione allineati alle aspettative del mondo bancario.

Affinché una banca possa finanziare l’acquisto del tuo hotel, dovresti avere dei bilanci che presentino un EBIT (ricavi – costi) pari ad almeno un 5% del prezzo a cui vorresti vendere.
Se così non è, nonostante il prezzo di vendita sia corretto, i motivi possono essere due:

– o non ami pagare le tasse e fai del gran nero;

– o la tua azienda non è in grado di produrre reddito.

Qualunque sia la ragione per la quale ci sono pochi utili nei bilanci del tuo hotel, alle banche non importa: il tuo potenziale acquirente non può ottenere il mutuo ed il tuo albergo rimane invenduto.

Nel primo caso dovrai rinviare la vendita e ti dovrai rassegnare, per almeno un paio d’anni, a tracciare ogni ricavo, al fine di produrre dei bilanci che consentano al tuo acquirente di ottenere il mutuo necessario per acquistare il tuo hotel.

Nel secondo caso dovrai pianificare delle azioni di marketing che portino, nel giro di un paio d’anni, la tua azienda a produrre una adeguata redditività.

In entrambi i casi è quasi sempre inutile continuare a sperare per anni che arrivi l’acquirente che dispone del capitale proprio necessario per acquistare senza ricorrere alla leva finanziaria del mutuo o del leasing.

Se vuoi liberarti subito del tuo hotel, la soluzione più vantaggiosa è quella di optare per una vendita graduale finalizzata a creare i presupposti necessari affinché il mondo bancario possa erogare il finanziamento destinato a completare l’acquisto.

Oggi si può vendere gradualmente in piena sicurezza grazie alla moderna metodologia Rent to Buy, della quale noi siamo i massimi esperti in Italia.

Una precisazione importante: il Rent to Buy non va confuso con l’affitto con riscatto, sono due cose totalmente diverse.

L’affitto con riscatto prevede una opzione di acquisto, mentre invece il Rent to Buy prevede un concreto impegno all’acquisto.

Inoltre, contrariamente a quanto in molti credono, il Rent to Buy non è una modalità di pagamento rateizzato, bensì un programma di acquisto graduale finalizzato ad allineare l’acquirente ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo ipotecario.

Documentati sull’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

P.S.: qualora ti dovessi trovare davanti ad una oggettiva difficoltà nell’affrontare la vendita con il metodo Rent to Buy, ad esempio per problematiche di eccessivo indebitamento, tensione finanziaria o procedure esecutive in corso, contattaci subito: possiamo risolvere tutti i tuoi problemi tramite i nostri Clienti Investitori, che possono acquistare il tuo hotel con pagamento immediato per poi rivenderlo con il Rent to Buy.

Quando gli immobili che vengono ceduti sono intestati a persone fisiche, la fiscalità risulta ottimale per il Venditore ed assai penalizzante per l’Acquirente, gravato da imposte che ammontano all’11% (9% di imposta di registro, 1% di imposta ipotecaria ed 1% di imposta catastale).

Nella maggior parte dei casi però gli immobili vengono ceduti da società, con vendita assoggettata ad IVA, che per l’Acquirente non rappresenta un costo ma una partita di giro.

In questo caso vanno male i Venditori, perché quasi sempre i valori dei cespiti iscritti nei bilanci, al netto degli ammortamenti effettuati, risultano molto più bassi rispetto al prezzo di vendita corrisposto dall’Acquirente: si genera così una plusvalenza, tassata secondo l’aliquota reddituale del soggetto cedente.

In questo caso si può decidere di aspettare per anni l’Acquirente che sia disposto ad acquistare le quote societarie, con i rischi che questa procedura comporta e con la consapevolezza di ereditare il problema della plusvalenza in caso di futura rivendita dell’hotel.

Ma questo Acquirente difficilmente arriverà, semplicemente perché le banche non finanziano l’acquisto delle quote societarie, che deve pertanto essere effettuato con capitale proprio!

La soluzione più realistica è quella di optare per una vendita graduale che consenta di avere davanti qualche anno di tempo per rivalutare il valore dei cespiti in bilancio sfruttando le agevolazioni fiscali che puntualmente ogni anno i nostri governi ci propongono, ottimizzando così l’impatto fiscale della vendita e distribuendolo su più esercizi.

Anche qui ovviamente risulta preziosa la moderna metodologia di compravendita Rent to Buy, che ci consente di gestire l’operazione con la massima sicurezza e la totale trasparenza nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria.

Per maggiori informazioni su questa materia, visita l’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Trattando solamente hotels, abbiamo una nutrita mailing list di Potenziali Acquirenti provenienti dalle più svariate regioni italiane.

Quando acquisiamo l’incarico di vendita di una struttura ricettiva lo facciamo immediatamente sapere, con un invio multiplo di mail, a più di 1.000 Potenziali Acquirenti.

Poi partiamo con una intensa campagna pubblicitaria, sia sui portali immobiliari che su Facebook Ads. Intensa ma discreta, evitando sempre di pubblicizzare il nome della struttura in vendita.

A differenza delle Agenzie generiche della tua zona, che sperano di vendere il tuo hotel spargendo la voce agli albergatori vicini, noi puntiamo all’intera Italia, poiché la maggior parte dei nostri Potenziali Acquirenti non hanno alcun problema a trasferirsi dove trovano un’opportunità di business interessante.

Il nostro focus mentale è sulla soddisfazione di chi ci incarica di vendere il proprio hotel e si aspetta da noi una vendita veloce al prezzo più alto possibile.

Per raggiungere questo obiettivo collaboriamo sistematicamente con tutte le altre Agenzie Immobiliari, anche se ciò comporta per noi la rinuncia a percepire qualsiasi commissione dall’Acquirente, il quale pagherà solamente l’altro Agente Immobiliare e non dovrà nulla a noi.

Così facendo ampliamo il bacino dei Potenziali Acquirenti per il tuo hotel, estendendolo anche ai Clienti delle altre Agenzie.

Pagando una sola commissione per la mediazione (peraltro dimezzata se non vendiamo entro 6 mesi), ti avvali del lavoro di più Agenzie da noi supervisionate nel tuo interesse.

La Proposta di acquisto di una struttura alberghiera rappresenta una fase delicatissima della compravendita: se ben curata, previene il rischio di futuri contenziosi.

Noi utilizziamo proposte di acquisto personalizzate per ogni specifica compravendita, complete di una serie di clausole derivanti da un’esperienza che pochissimi hanno in Italia.

Se poi occorre affrontare la compravendita con il metodo Rent to Buy, con noi sei veramente al sicuro: siamo i massimi esperti in questa delicatissima materia.

Se vuoi toccare con mano la nostra competenza visita l’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Se vuoi affrontare una compravendita Rent to Buy in modo sicuro, affidati a noi.

I commercialisti, gli avvocati, i notai e gli agenti immobiliari tradizionali non sono i professionisti adatti per gestire una compravendita Rent to Buy.

Conoscono solo l’affitto con riscatto ed il preliminare ad effetti anticipati.

Il Rent to Buy è tutt’altra cosa e per realizzarlo correttamente servono dei professionisti specializzati e dotati di grande esperienza.

Contattaci per una consulenza gratuita