La prima domanda che dobbiamo porci è: “Per quale tipologia di Potenziale Acquirente il tuo hotel può risultare interessante?”

La risposta dipende dalle dimensioni della struttura e dalle competenze richieste per gestirla: una struttura che offre un servizio B&B è infatti molto più semplice da gestire rispetto ad una che offre anche un servizio di ristorazione.

In base alle dimensioni della struttura, possiamo identificare i seguenti Acquirenti Target:

– la famiglia di albergatori/ristoratori;
– la catena alberghiera in fase di espansione sul territorio;
– il fondo di investimento immobiliare, che acquista per poi affittare ad un gestore che gli deve garantire, tramite il canone, una rendita finanziaria pari ad almeno il 6% del capitale investito.

A parte i fondi di investimento immobiliari, che acquistano solamente grandi strutture in prestigiose locations, le altre tipologie di Potenziali Acquirenti necessitano di una leva finanziaria per poter effettuare l’acquisto: il mutuo ipotecario o il leasing immobiliare.

Per gli ovvi motivi derivanti dalle conseguenze della pandemia e dall’incremento dei costi energetici, le banche preferiscono evitare di finanziare il settore turistico. Ed anche quando lo fanno, utilizzano le massime cautele, attenendosi scrupolosamente alle normative bancarie, le quali prevedono che per ottenere un finanziamento finalizzato all’acquisto di un hotel debbano sussistere due fondamentali requisiti:

– un capitale proprio iniziale, denominato equity, calcolato in misura percentuale sull’importo della compravendita e pari al 30% per il mutuo o al 20% per il leasing;

– una storicità di bilanci dell’attività che attestino dei flussi di cassa appropriati a garantire il puntuale pagamento delle rate del finanziamento richiesto.

Solitamente, se da un lato è difficile trovare dei Potenziali Acquirenti che dispongano del 30% di equity, dall’altro è ancor più difficile trovare degli hotel dotati di bilanci della gestione allineati alle aspettative del mondo bancario.

Tuttavia non è detto che una struttura alberghiera che non produce bilanci adeguati non valga la pena di essere acquistata, ma chi l’acquista vorrà capire molto bene per quali motivi la redditività è scarseggia.

I motivi possono essere vari:

– una gestione inadeguata da parte di proprietari anziani che sono stati travolti dalla rivoluzione digitale;

– l’assenza di un posizionamento strategico dal punto di vista del marketing;

– l’obsolescenza della struttura per la mancanza di un costante rinnovamento della stessa.

A tutto questo un albergatore professionista è in grado di rimediare, ma gli serve qualche anno di duro lavoro supportato da adeguati investimenti.

Ma alle banche tutto questo non importa: se i tuoi bilanci non sono performanti il tuo potenziale acquirente non può ottenere il mutuo ed il tuo albergo rimane invenduto. E il problema non è suo, bensì tuo! Semplicemente perché lui potrà acquistare un altro albergo, mentre tu sei costretto a vendere il tuo…

Puoi sempre continuare a sperare per anni che arrivi l’acquirente che dispone del capitale proprio necessario per acquistare il tuo hotel senza ricorrere alla leva finanziaria del mutuo o del leasing, ma consentimi una domanda: “chi ha una grande liquidità perché dovrebbe incasinarsi la vita mettendosi a fare l’albergatore al posto tuo?”

Se vuoi liberarti subito del tuo hotel, la soluzione più vantaggiosa è quella di optare per una vendita graduale finalizzata a creare i presupposti necessari affinché il mondo bancario possa erogare il finanziamento destinato a completare l’acquisto.

Oggi si può vendere gradualmente in piena sicurezza grazie alla moderna metodologia Rent to Buy, della quale noi siamo i massimi esperti in Italia.

Una precisazione importante: il Rent to Buy non va confuso con l’affitto con riscatto, sono due cose totalmente diverse.

L’affitto con riscatto prevede una opzione di acquisto, mentre invece il Rent to Buy prevede un concreto impegno all’acquisto.

Inoltre, contrariamente a quanto in molti credono, il Rent to Buy non è una modalità di pagamento rateizzato, bensì un programma di acquisto graduale finalizzato ad allineare l’acquirente ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo ipotecario.

Documentati sull’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

P.S.: qualora ti dovessi trovare davanti ad una oggettiva difficoltà nell’affrontare la vendita con il metodo Rent to Buy, ad esempio per problematiche di eccessivo indebitamento, tensione finanziaria o procedure esecutive in corso, contattaci subito: possiamo risolvere tutti i tuoi problemi tramite i nostri Clienti Investitori, che possono acquistare il tuo hotel con pagamento immediato per poi rivenderlo con il Rent to Buy.

Per gli immobili ceduti da persone fisiche, la fiscalità risulta ottimale per il Venditore ed assai penalizzante per l’Acquirente, gravato dall’imposta di registro del 9%.

Per gli immobili ceduti da società invece, la è vendita assoggettata ad IVA, che per l’Acquirente non rappresenta un costo ma una partita di giro, gestibile peraltro con il meccanismo contabile denominato “reverse charge”.

In questo caso vanno male i Venditori, perché quasi sempre i valori dei cespiti iscritti nei bilanci, al netto degli ammortamenti effettuati, risultano molto più bassi rispetto al prezzo di vendita corrisposto dall’Acquirente: si genera così una plusvalenza, tassata secondo l’aliquota reddituale del soggetto cedente.

In questo caso la maggior parte dei commercialisti (che sono dei contabili e non dei consulenti finanziari) consigliano al Venditore di vendere le quote societarie, non considerando però che le banche non finanziano l’acquisto delle quote societarie, che deve pertanto essere effettuato con capitale proprio!

Resta così a carico del Venditore, o del suo Agente Immobiliare, l’onere di trovare un fesso con i soldi, che acquisti le quote societarie, ereditando così il problema della plusvalenza.

Ecco perché moltissimi hotels restano invenduti per anni, pur riducendo notevolmente il prezzo richiesto.

Pochissimi commercialisti spiegano ai loro Clienti Venditori che oggi esiste una fantastica ed irripetibile opportunità: l’articolo 6-bis del D.L. 23/2020 Liquidità, così come convertito dalla Legge 40, prevede al comma 2, unicamente per i settori alberghiero e termale, la possibilità di rivalutare gratuitamente i beni in bilancio, azzerando di fatto la plusvalenza.

L’effetto di questa rivalutazione straordinaria è immediato, ma è subordinato al mantenimento nell’ambito dell’impresa dei beni rivalutati fino all’inizio del 4° esercizio successivo a quello del bilancio in cui la rivalutazione è stata eseguita, pena la perdita dei benefici fiscali.

Per quest’ultimo aspetto la maggior parte dei commercialisti boccia questa incredibile opportunità, mentre invece i più intelligenti e preparati bypassano il problema suggerendo di alienare l’hotel ricorrendo alla moderna metodologia di compravendita Rent to Buy, grazie alla quale si può iniziare a vendere subito posticipando però il rogito del numero di anni necessari per non perdere questi fantastici ed irripetibili benefici fiscali.

Per maggiori informazioni su questa materia, visita l’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Trattando solamente hotels, abbiamo una nutrita mailing list di Potenziali Acquirenti provenienti dalle più svariate regioni italiane.

Quando acquisiamo l’incarico di vendita di una struttura ricettiva lo facciamo immediatamente sapere, con un invio multiplo di mail, a più di 1.000 Potenziali Acquirenti.

Se ciò non basta, pubblicizziamo l’offerta anche sui portali immobiliari e su Facebook Ads., evitando però di rendere identificabile la struttura in vendita. I tuoi clienti ed i tuoi dipendenti non devono sapere che stai vendendo, salvo non sia tu a volerglielo dire.

A differenza delle Agenzie generiche della tua zona, che sperano di vendere il tuo hotel spargendo la voce agli albergatori vicini, noi puntiamo all’intera Italia, poiché la maggior parte dei nostri Potenziali Acquirenti non hanno alcun problema a trasferirsi dove trovano un’opportunità di business interessante.

Il nostro focus mentale è sulla soddisfazione di chi ci incarica di vendere il proprio hotel e si aspetta da noi una vendita veloce al prezzo più alto possibile.

Per raggiungere questo obiettivo collaboriamo sistematicamente con tutte le altre Agenzie Immobiliari, anche se ciò comporta per noi la rinuncia a percepire qualsiasi commissione dall’Acquirente, il quale pagherà solamente l’altro Agente Immobiliare e non dovrà nulla a noi.

Così facendo ampliamo il bacino dei Potenziali Acquirenti per il tuo hotel, estendendolo anche ai Clienti delle altre Agenzie.

Pagando una sola commissione per la mediazione (peraltro dimezzata se non vendiamo entro 6 mesi), ti avvali del lavoro di più Agenzie da noi supervisionate nel tuo interesse.

La Proposta di acquisto di una struttura alberghiera rappresenta una fase delicatissima della compravendita: se ben curata, previene il rischio di futuri contenziosi.

Noi utilizziamo proposte di acquisto personalizzate per ogni specifica compravendita, complete di una serie di clausole derivanti da un’esperienza che pochissimi hanno in Italia.

Se poi occorre affrontare la compravendita con il metodo Rent to Buy, con noi sei veramente al sicuro: siamo i massimi esperti in questa delicatissima materia.

Se vuoi toccare con mano la nostra competenza visita l’altro nostro sito www.renttobuyconsulting.it

Se vuoi affrontare una compravendita Rent to Buy in modo sicuro, affidati a noi.

I commercialisti, gli avvocati, i notai e gli agenti immobiliari tradizionali non sono i professionisti adatti per gestire una compravendita Rent to Buy.

Conoscono solo l’affitto con riscatto ed il preliminare ad effetti anticipati.

Il Rent to Buy è tutt’altra cosa e per realizzarlo correttamente servono dei professionisti specializzati e dotati di grande esperienza.